Zdravím vás,

debata o tom, či je kúpa vlastného bývania dobrý nápad, alebo nie, je často veľmi napätá a plná emócií.

A niet sa čomu diviť - pre drvivú väčšinu z nás je to najväčší výdavok, aký vo svojom živote urobia. Je pochopiteľné, že chceme veriť, že sme urobili dobre a naše ťažko zarobené peniaze minuli rozumným spôsobom.

Mnoho ľudí je presvedčených, že vlastné bývanie je najlepšia možná investícia. Na jednej strane je to pravda - dom, alebo byt, ktorý vlastníme a bývame v ňom, nám prináša výrazný "psychický" príjem - pocit bezpečia, istoty, spomienky, zážitky. Všetko sú to veci, ktorých cenu ťažko vyčíslime.

No z finančného pohľadu to už také jedno​značné nie je.

Existuje však jeden vcelku jednoduchý spôsob, ako sa na kúpe vlastného bývania zbohatnúť dá.

​

Ako to robí väčšina ľudí

Ceny bývania prudko stúpajú, úvery, hoci už nie sú také lacné ako nedávno, stále nie je až taký veľký problém získať. Väčšina ľudí si preto zoberie maximálny úver, ktorý je im banka ochotná poskytnúť, a kúpia si to najdrahšie bývanie, aké si môžu dovoliť.

Vlastné bývanie je predsa najlepšia investícia, tak prečo nie?

Pre ilustráciu sa pozrime na príklad mladej rodiny Kováčovcov, ktorá si chce kúpiť byt v Bratislave.

Od rodičov dostali dar 70 000 EUR, ktoré plánujú celé použiť ​na nákup bytu. Banka im je ochotná požičať 80% kúpnej ceny, môžu si preto dovoliť kúpiť pekný 3-izbový byt v cene 350 000 EUR.

Pri fixovaní na 5 rokov dostanú sadzbu približne 4.30% ročne, a splátka, pri 30-ročnej splatnosti, bude vychádzať okolo 1381 EUR mesačne.

​

Takúto splátku zo svojich príjmov zvládnu, hoci je to natesno. Ale ceny nehnuteľností za ostatné 2 roky narástli o 6,40% ročne! Ak to takto pôjde ďalej, o 30 rokov rozprávkovo zbohatnú!

Realita je však trocha komplikovanejšia a ak sa budú spoliehať iba na svoj byt, s tým zbohatnutím to nebude také jednoduché.

​

Realistickejší pohľad na náklady na vlastné bývanie

S vyššieuvedeným prístupom mám niekoľko problémov.

Prvý je ten, že je nereálne predpokladať rast cien nehnuteľností o 6,40% ročne v najbližších 30 rokoch.

Vysoký rast cien v nedávnej minulosti bol spôsobený rekordne nízkymi úrokovými sadzbami na úvery a masívnym záujmom o kúpu, podporeným vysokou infláciou. Sadzby už narástli, a inflácia pomaly klesá, tým pádom aj tlak na rast cien.

A ceny to odzrkadľujú - od polovice minulého roka klesli už o 10%.

Lepšie je teda pozrieť sa na dlhodobejšie dáta.

​Podľa štatistík NBS rástli ceny nehnuteľností v Bratislave za ostatných 16 rokov o 4,00% ročne. To je oveľa realistickejší odhad rastu cien v dlhodobom horizonte, navyše je to viac v súlade s tým, ako ceny bývania rastú inde vo svete.

Druhý problém je úver, ktorým sa kúpa financuje. Ten, samozrejme nie je zadarmo, a tento náklad znižuje výnosnosť kúpy nehnuteľnosti. Pri financovaní vo výške 80% a sadzbe 4,30% to bude v priebehu 30 rokov pri lineárnom splácaní Novákovcov stáť zhruba 1,70% ročne.

No to iba za predpokladu, že úrokové sadzby zostanú na tejto úrovni celých 30 rokov. To však podľa mňa nie je realistický predpoklad - po niekoľkých rokoch by mohli aspoň mierne klesnúť. Ale môžu v budúcnocsti aj vzrásť.

Tretí problém je, že ​nehnuteľnosti majú limitovanú životnosť. Ak do domu neinvestujete ani euro, po 50 rokoch, ak nie skôr, ho môžete zbúrať. Na bývanie v požadovanom aktuálnom štandarde už jednoducho nebude použiteľný. Hovorím z vlastnej skúsenosti.

Ak chcete, aby si nehnuteľnosť udržiavala svoju trhovú cenu a funkčnosť, musíte do nej pravidelne investovať. Samozrejme, v prvých pár rokoch to bude len veľmi málo. No čím bude byt alebo dom starší, tým ​budú náklady narastať. Pri vyššie spomínanej životnosti 50 rokov to vychádza na 2% ročne na údržbu. Minimálne však podľa mňa treba rátať priemerne s 1% ročne.

​

Ak zoberieme do úvahy, že priemerná inflácia na Slovensku za ostatných 16 rokov bola približne 3,30% ročne, majiteľ priemernej nehnuteľnosti v tomto období reálne prišiel o peniaze.

​Po prirátaní ostatných nákladov - realitná agentúra, poistenie, daň z nehnuteľností a pripustení, že náklady na údržbu budú vyššie, prídeme k záveru, že majitelia nehnuteľností, v ktorých bývajú, s veľkou pravdepodobnosťou prichádzajú o peniaze nielen reálne, ale aj nominálne (pri tomto tvrdení ale neberiem do úvahy fakt, že vlastné bývanie poskytuje konkrétnu službu, za ktorú by sme inak museli platiť).

​

​Čo robiť, ak chcem bývať vo svojom AJ zbohatnúť?

Kúpa vlastného dlhodobého bývania je s veľkou pravdepodobnosťou najlacnejší spôsob, ako si zabezpečiť strechu nad hlavou, no určite to nie je najlepšia investícia.

Ak si Kováčovci kúpia vyššieuvedený byt, budú môcť desiatky rokov bývať vo svojom. S postupom času však budú musieť do bytu investovať, aby ho udržali v dobrom stave.

Cena ich bytu bude rásť, no zrejme to nebude stačiť na pokrytie všetkých nákladov, ktoré s bývaním budú mať.​

A hoci ich byt bude o 20 či 30 rokov drahší ako dnes, jediný spôsob, ako sa k týmto "zarobeným" peniazom dostať, bude byt predať a kúpiť niečo lacnejšie.

A to nie je ideálne riešenie.

Tu je lepší spôsob:

• ak chcú Kováčovci na kúpe vlastného bývania zbohatnúť, nesmú si kúpiť ten najdrahší byt, aký si môžu dovoliť.
• ​musia si kúpiť najlacnejší, ktorý však ešte stále spĺňa ich požiadavky a nároky, a ušetrené peniaze rozumne zainvestovať.​
  ​

Lacnejší byt nebude taký luxusný, možno bude menší alebo nebude mať takú dobrú polohu. No uvoľní im veľké množstvo hotovosti, ktorá bude mať príležitosť 30 rokov rásť a umožní im vybudovať si veľmi slušný majetok.

Pozrime sa na konkrétne čísla.

Na kúpu vyššiespomínaného bytu za 350 000 EUR budú Kováčovci potrebovať 70 000 EUR vlastných prostriedkov. Splátka HU bude 1 381 EUR a na údržbu by mali dávať (ak náklady určíme ako 1% ročne z ceny bytu) 292 EUR mesačne (napr. vo forme úhrad do fondu opráv, či jeho ekvivalentu na vlastnom účte).

O 30 rokov budú mať úver splatený a ich byt bude mať cenu 1 135 189 EUR.

Z hľadiska budovania majetku je však lepšie riešenie kúpiť si lacnejší byt, napríklad tento za 264 000 EUR.​

Na jeho kúpu budú potrebovať len 52 800 EUR vlastných peňazí, splátka HU s rovnakou sadzbou bude len 1 041 EUR a náklady na údržbu budú 220 EUR mesačne.

Ušetrené peniaze rozumne zainvestujú, napríklad do globálnych akcií, ktorých priemerný ročný výnos (CAGR) od roku 1970 do roku 2022 (meraný indexom MSCI World) bol 9,45% (v USD).

​

​

V prípade kúpy lacnejšieho bytu bude jeho hodnota po 30 rokoch "iba" 856 000 EUR, čo je asi oštvrtinu menej ako v prípade kúpy drahšieho bytu.

No okrem toho budú mať Kováčovci ďalší majetok vo výške cca 1 059 993 EUR. Na túto sumu totiž po 30 rokoch narastie hodnota ich jednorazovej investície 17 200 EUR a pravidelnej ročnej investície vo výške 4 940 EUR pri očakávanom priemernom výnose 9,45% ročne.

Pri rovnakých zainvestovaných peniazoch (70 000 EUR prvotná investícia a 20 076 EUR pravidelná ročná) tak budú Kováčovci po 30 rokoch bohatší o viac ako 781 000 EUR v prípade, ak si kúpia lacnejší byt. Teda takmer dvojnásobne.

Samozrejme, tento príklad ráta s priemernými historickými výnosmi. A nikde nie je napísané, že sa to takto bude vyvíjať aj v budúcnosti - minulé výnosy nie sú zárukou budúcich. Ani v prípade akcií, ani v prípade nehnuteľností.

S veľkou pravdepodobnosťou však aj v budúcnosti bude platiť, že ceny akcií budú rásť rýchlejšie ako ceny rezidenčných nehnuteľností, do ktorých tiež bude treba priebežne investovať ďalšie peniaze, aby si udržali svoju funkciu a hodnotu. Akcie môžete len tak nechať ležať na účte a nemusíte sa o ne vôbec starať (ak investujete pasívne - indexovo).

​

Záver

Kúpa vlastného bývania je veľmi dobrým riešením potreby strechy nad hlavou, ak ste dostatočne solventní a plánujete v ňom zostať bývať dlhodobo.

Vnímať to ako investíciu je však podľa mňa chyba. Oveľa lepší pohľad na vlastný byt alebo dom je ako na statok dlhodobej spotreby, do ktorého musíte pravidelne "vrážať" ďalšie peniaze, ak chcete, aby si zachoval funkciu a hodnotu.

Kľúčom k vybudovaniu si dostatočne veľkého majetku je minúť na spotrebu menej ako zarobíte a rozdiel investovať.

To isté platí aj pre kúpu bývania - nekupujte si to najdrahšie, aké si môžete dovoliť. Kúpte si čo najlacnejšie, ale aby ešte stále spĺňalo vaše nároky a požiadavky. Zvyšok peňazí investujte.

Jednoducho, rozumne a lacno.

Všetko dobré,

Vladimír